Innovazioni consentite sulle parti condominiali

Ai sensi dell’articolo 1120 del codice civile l'assemblea condominiale, con un numero di voti che rappresenta la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio, può decidere in merito tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
A tali maggioranze sono previste alcune deroghe in tema di delibere relative all’adozione di impianti di termoregolazione e di contabilizzazione del calore art. 26, L. 9.1.1991, n. 10 [Norme per l’attuazione del piano energetico nazionale]; anche artt. 17 e 123, co. 5, D.P.R. 6.6.2001, n. 380 [T.U. edilizia] e in tema di interventi di recupero previsti dalla L. 5-8-1978, n. 457 e art. 15 della L. 17.2.1992, n. 179 [Norme per l’edilizia residenziale pubblica] e in tema di eliminazione delle barriere architettoniche art. 78, c. 3, D.P.R. 380/2001. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. 
Per tutte le innovazione che comportano una spesa eccessivamente gravosa o di carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio oppure le innovazioni di opere, impianti e manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio possono essere esonerati da qualsiasi contributo relativo a detta spesa (art. 1121 c.c.). Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. I condomini ed i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123 c.c.). Nell’ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.